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（三）不动产法
1。不动产权利
如前所述，不动产是指土地本身和建筑物以及树木、土
壤、矿藏、植物和其他永久性附着于土地或建筑物之上或下
的物品，主要包括土地、建筑物、上空、地下、生长物和附
着物等共六种形态。与动产一样，不动产权利具有所有权、
占有权、使用权和处置权等层次；但从内容上看，不动产权利
包括对土地的权利、对建筑物的权利、空间权利、地下权利、
对生物的权利及对附着物的权利六部分。
在理解不动产权利时，应注意：（1）土地不仅指地球表面，
还包括土地上空和地下的物；一般情况下，无特别约定，取得
土地权利，也就同时取得了该土地的窄间权利和地下权利。（2）
土地等不动产所有权可以为政府所有，但主要为私人所有。（3）
对于空间权利，在联邦法律规定的最低高度之上的飞行空间
属于公共地役权。（4）因动产被永久性地附着到不动产上从而
成为不动产地一部分，称为附着物；对于是否属于附着物的判
断，通常依财产主人当初安置动产时的意图而决定。
在理解不动产权利六个部分之间的关系时，应注意：（1）在
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六种不动产中，土地是本源，其他五种都与土地十分紧密地
结合着；因此，在土地转让中，除非明确约定，否则这五种权
利随着土地权利的转让而转移。（2）由于美国财产法规定产权
是可分地，所以这六种权利不仅与土地相分离，而且它们各
自具有独立性。因此，任何一种独立的权利都可以单独转让，
而不涉及其他权利的变化；此外，这六种权利可以同时被不同
的人所拥有。
2 不动产权益体系
美国不动产法中，不动产和其权益是分开的，法律更加
强调不动产权益。不动产权益派生出了许多其他权益，构成
权益体系。下面略作介绍。
以占有时间先后为标准，可以把不动产权益分为现实权
益〔即即时权益）和未来权益。对于现实权益，首先可按占有
时间长短不同分成绝对不动产权益（完全所有权）、限制性继承
不动产权益、终身不动产权益（终身所有权）、有条件的所有权
（如租赁取得的所有权）；其次，可以现实权益是否自由分为自
由占有和非自由占有：其中，自由占有包括完全所有权、终身
所有权和其他权益，而非自由权益就是租赁占有。对于未来
权益，由回收权、受让人未来权益（继受权、取代权）和信托财
产权三部分而成。在这个体系中，“限制性继承”应解释为限
制性继承的所有者不可以将土地转让给外人，而且只有满足
限制性条件的后裔方能继承；而终身所有权（终身不动产权益）
是拥有人终身对不动产拥有享用权；回收权是能够控制转让出
的财产回归某人的权利；而信托财产意味着相信他人而委托其
管理财产的权利。
两人以上共同占有不动产权益形成共同所有权。这种占
有包括三类：一是共同占有，指不一定要拥有不动产相同份额，
但每个人都占有未经分割整个财产的全部；二是联合占有，意
味着占有人之间对全部财产的所有权资格、占有时间和利益
都十分一致的占有；只是整体占有，特指夫妻间的联合占有。
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除此之外，不动产权益体系还包括许多权益。总之，不
动产的各种物质形态是永恒的，但它的权益则是一个纯粹的
法律概念，独立于不动产而存在，并且具有多样性。
3。不动产转让制度
关于不动产所有权转让方式，可分为：买卖、馈赠、遗嘱
或继承权、强制出售以支付所欠财产税款、逆占有、国家征
收。其中，第四种形式望文知意，其他五种则与前面动产没
有实质的区别。但买卖是最普通、也是最复杂、最容易出问
题的不动产转让方式。在不动产买卖中，合同和转让书是两
个必须具备的文件。为防止合同欺诈，各州都制定法规规范
合同。这中间，最具有代表性的是 1677 年的《反欺诈法规》
（Statute of Frauds）。这是一部最基本、最古老的法规，现在
仍在美国大部分地区适用。这个仅适用于不动产买卖领域的
法规规定：’‘任何不动产销售合同都必须付诸文字（即书面形
式）才具有可实施性，才具有法律效力。”因此任何不动产销
售合同必须以书面形式体现，并且卖方还要出具转让书，交
付转让书是合同履行的关键，在法律上意味着所有权的转移。
此外，除非合同另有规定，任何不动产合同都暗含着一项担
保条款，即卖方应当在合同执行的时候向买方提供一份无瑕
疵和可交易的所有权。购买方在转让前对不动产是否存在瑕
疵也负有调查责任。
关于不动产转让登记制度：美国各州都有《登记法规》，根
据该法规要求对不动产所有权的转移、不动产抵押、抵押品
的转让、抵押契约的清偿和置留物的归还等都必须进行登记。
登记的目的主要是防止欺诈和以官员权威的公示方法来保护
所有权。美国法律还规定“对于第一次登记的并且是出于良
好动机的购买者或抵押权人，任何在转让之先的转让都无
效”，即如果受让人没有登记，那么转让人再转让给别人的话，
他的那次未加登记的转让无效。判断是否“出于良好动机”
等问题，就需要凭借不动产登记的两套系统来确定，一是所
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有权文件系统（对不动产的认证）；另一个是公共登记（档案）系
统（公示所有权），足以可见登记的重要性。
关于办理登记的手续，应注意：（1）登记有关文件有三个基
本的要求：契约文件的起草，签字生效等手续必须符合不动产
所在州的法律规定；契约文件必须公正；必须以不动产转让文
件原件登记，以备校对。（2）登记要遵循一定的原则。传统的
原则是“时间优先和权利优先”，但现在各州选择了不同的原
则，相应地产生了“通知型”、’‘竞赛型”、“竞赛一通知型”
三种形式。三者中，通知型被大约一半的州采用。其理论为：
后来的善意取得人（不知道购买的不动产已经转让给他人），即
使没有进行登记，针对先前的受让人也具有优先权。竞赛一
通知型也几乎被一半的州采用，这种类型的法律规定，任何
一次未登记的转让针对后来的善意取得人都是无效的，但这
个后来的善意取得人还应是第一个登记的人。只有个别州使
用竞赛型，主张不问其他情况，谁先登记谁就优先。（3）登记
差错。如果出现了“不动产的法律描述方面差错，且其性质
严重到导致档案分类或索引（即该文件的归档）方面的错误，那
么，这一登记也将失去‘厂一而告之’的法律效用”。若这一
责任是由文件本身引起的，则全部后果由前去登记的一方负
责；若是记录员的错误，也倾向于前去登记的一方承担责任。
因此，如果一个人要保护自己购买的所有权，一定要对文件
的准确性和正确性严格检查，而后交付给登记部门，并且在
登记以后还要相应地复查登记的结果是否正确。
4。不动产租赁关系
不动产租赁是一种对不动产使用权的暂时性转让，属于
现实权益，在不动产中具有十分重要的地位。近几十年来，
租赁关系发生了重大变化，以至于美国于1976 年不得不重新
编写财产法中有关租赁的部分。租赁关系产生于合同，并且
从定期租赁、不定期租赁、任意租赁中约定一种租赁形式。
租赁中存在着承租人的实现占有权和出租人的未来权益（即
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回收权）两种不动产权益。当今，美国侧重增加出租人的责任
以保护承租者的权利。这些权利包括占有权、使用权和享受
的权利、可居住性或良好居住条件。合同成立后，大多数州
都认为出租人有义务保证承租人在租赁开始时就占有不动
产，并且防止和驱赶赖着不走的前承租人。如第三人对出租
的不动产有合法权益，因其主张权利而使承租人占有权受到
影响的，出租人应对此负责。承租人在享有安宁等各种权利
时，也不得滥用租赁权利。但在承租人良好居住条件权益保
护上，只到1961 年威斯康星州最高法院的一个判例才拉开有
利于承租人的序幕。该判例申明居住性租赁对出租人存在着
一项“暗含的可居住性担保义务”、1977 年美国律师协会通过
的《法律重述一财产法》吸收了各州法院有关这方面的判决
和各州立法，将出租人在居住条件方面的义务编为专章。当
今立法和判例对出租人的损害赔偿责任也有一定的发展。对
承租人和其客人或其他合法居住者在其租赁的不动产范围发
生下列情况的伤害，出租人负有责任；（1）造成伤害原因是出祖
人出租的不动产或他所控制的部分；（2）对于造成伤害的危险
条件知道或应当知道，但没有告知承租人；（3）租赁合同规定出
租人负有维修义务的；（4）成文法规定出租人应当赔偿的事项
等。
5。国家对不动产的限制
美国宪法规定“私有财产神圣不可侵犯”。而当今，神圣
的私有财产权，尤其是不动产正时常面临着“侵犯”。这种“侵
犯”主要来自于绵绵不断的政府权力对不动产的限制—对不
动产各种权利加以协调和管理。它依据的理由是为了公共利
益。表现在对有害于公共利益行为的限制和为了最有效地利
用整个社区的资源而进行的统一规划与管理的两个方面。主
要采用警察权、征收、城市规划、环境保护、监管不动产租
赁等方式。同时，出于对公民权利的保护，防止政府滥用权
力，这种非源于宪法的政府限制不动产的权力，宪法也给予
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限制。政府这种限制性权力可分为联邦政府对不动产（土地）
的干预权（土地征用权》和州对不动产管理的警察权两种。前
者以联邦政府为主体，后者以州政府为主体，但这两种权力
最重要的区别是，前者取得财产时必须给予合理补偿，后者
则是无偿地对他人财产施以限制乃至剥夺。相对而言，州政
府对城市规划有较大的权力，它有权把城市土地划为特殊区，
并有较大的权力对该区建筑物的外观和使用等方面给予限
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